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上海二手房指数报告(2018年09月)  
 
09月指数
08月指数
变化幅度
3912
3916
-0.15%

    成交小幅上扬 价格延续微跌

    2018年9月,上海二手房指数为3912点,比8月下降4点,环比下降0.15%,降幅缩小0.01个百分点。9月,上海二手房指数连续第十个月环比下降,同比下降2.13%。
    9月,上海二手住宅成交套数为14010余套,环比上升3.79%,同比上升13.08%;以成交面积计,环比上升2.85%,同比上升15.32%。上海二手房指数办公室认为,9月市场表现:一、9月告别之前三个月传统淡季成交连续下降走势,但环比8月回升幅度不大,今年"金九"成色不足。二、全市130个板块价格走势,44%下跌,35%上涨,21%持平。上?#21069;?#22359;价格总体上涨0.22%,下跌板块价格总体下跌0.63%。以城区统计,依次为新兴城区近郊(成交占比61%)总体价格下跌0.18%;中心城区(成交占比29%)总体价格下跌0.11%;新兴城区远郊(成交占比10%)总体价格下跌0.75%。三、全市130个板块成交量走势,43%下降,54%上升,3%持平。以环线统计,内环内成交上升1.31%,为1650余套;内外环间成交上升5.78%,为4890余套;外环外成交上升4%,为7470余?#20303;?#20197;价格段统计,总价300万元以内房源成交占比64.60%;300-500万元房源成交占比22.58%;500万元以上房源成交占比12.82%。以面积段统计,90平方米以下、140平方米以上房源成交均上升。具体而言,七个面积段成交6升1降,其中70-90平方?#20303;?0-70平方?#20303;?0平方米以内房源成交领先,分别上升7.47%、4.81%、4.76%;仅有110-140平方米房源下降1.53%。四、全市普通住宅成交9390余套,非普通住宅成交4610余?#20303;?#26222;通住宅与非普通住宅成交比例,全市为2.04:1,内环内为1.63:1、内外环间为2.09:1、外环外为2.1:1。五、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊8席、远郊2席。闵行浦江、奉贤南桥新城、金山新城以418?#20303;?35?#20303;?24套分列前三位;全市成交量TOP10小区均位于外郊环间,青浦赵巷的佳福雅苑以157套位居榜?#20303;?#25130;至9月底,全市二手住宅挂牌量为77002套,环比下降2.67%,同比下降50.76%,挂牌量?#20013;?#19979;降。

    9月26日,上海市市长应勇在政府四季度工作会议上表示,上海要?#20013;?#20445;障和改善民生,继续加强房地产市场调控,加快?#24179;?#31199;赁房建设和旧区改造,开展扩大共有产权保障住房受益面的试点。9月10日,上海市住建委等九部门联合下发《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》,重点整治包括发布虚假信息行为、投机炒作行为、房产经纪违法违规行为、商品房销售违法违规行为等。

    内环内大户型升温

    9月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)总体价格环比下跌0.11%。其中内环内下跌0.05%,环比缩小0.04个百分点,虹口、长宁、杨浦、普陀分别下跌0.20%、0.16%、0.15%、0.14%,浦东内环、黄浦、静安、徐汇分别下跌0.08%、0.06%、0.05%、0.04%。中心城区全部65个板块中,28个价格上涨、22个下跌、15个走平。下跌板块如虹口凉城、普陀光新、长宁天山、徐汇康健,价格分别下跌0.95%、0.81%、0.63%、0.36%。上?#21069;?#22359;如长宁虹桥路、静安寺、黄浦老西门、杨浦东外滩,价格分别上涨0.61%、0.38%、0.33%、0.24%。

    9月,中心城区成交量环比上升2.81%,为4090余?#20303;?#20854;中内环内成交量上升1.56%,为1650余?#20303;?#20013;心城区成交以70平方米以内房源为主,占比65.39%。从统计的七个面积段看:大面积房源成交有明显上升,200平方米以上房源环比上升38.1%,为50余套;50平方米以下、70-90平方米房源环比上升7.55%、6.63%,为1560余?#20303;?30余?#20303;?#25104;交下降的两个面积段,110-140平方?#20303;?0-110平方米房源环比下降15.43%、4.72%,为280余?#20303;?40余?#20303;?#20174;中心城区成交量前100个小区看:一、以行政区统计,居前的普陀、杨浦、浦东、静安,分别为30个、20个、15个、15个。以环线统计,内环内小区35个,内中环间33个,中外环间26个,外郊环间6个,购房热度从内向外递减。其中成交最多的小区分别为,中外环间的阳光建华城、内环内的普陀中远两湾城、内中环间的曹杨五村、外郊环间的桃浦十村,分别成交41?#20303;?8?#20303;?4?#20303;?1?#20303;?#20108;、套均50平方米以内小区达48个,这些小区中首套客成交热度高于学区房。首套客青睐的彭?#20013;?#26449;、曹杨五村,200-300万元、45-50平方米的一室半户型、二室户型成交集中,两小区所在的静安彭浦、普陀曹杨板块,价格分别为下跌0.49%、上涨0.22%。学区房小区成交热门的如梅园新村、竹园新村,400万元,50平方米以内房源成交集中,两小区所在的?#37066;?#22068;板块价格上涨0.12%。三、大面积、千万级房源成交的小区有4个,?#37066;?#22068;的世茂滨江花园、?#36213;?#22343;成交8套,套均面积分别为228平方?#20303;?75平方米,套均总价1844万、1409万;仁恒河滨城、泰欣嘉园分别成交9?#20303;?套,套均面积139平方?#20303;?53平方米,套均总价1251万元、1075万元,所在的浦东联洋、普陀武宁板块价格分别为上涨0.19%、下跌0.45%。

    内环内成交上升幅度最大的为黄浦、普陀的板块,分别上升23.42%、12%,为190余?#20303;?40余?#20303;?#20174;面积段看,超大户型200平方米以上、140-200平方米房源成交分别上升15.63%、11.45%,为30余?#20303;?40余套;中大户型110-140平方?#20303;?0-110平方米房源成交分别下降12.5%、3.77%,为160余?#20303;?50余套;90平方米以内小户型成交上升3%。统计显示,一些高端住宅集中板块成交放量,黄浦海海中路、人民广场、虹口北外滩、静安南京西路成交分别上升62.5%、55.56%、53.33%、44.44%,为26?#20303;?4?#20303;?3?#20303;?6套,四板块价格分别为上涨0.52%、持平、上涨0.13%、上涨0.25%。根据成交案例统计,上述四板块中,90-110平方米房源成交升幅最大,环比增长达5倍;200平方米以上和140-200平方米的大户型豪宅次之,环比上升200%和116.67%。

    9月,新兴城区近郊价格总体下跌0.18%,跌幅环比缩小0.03个百分点;远郊价格总体下跌0.75%,跌幅环比扩大0.63个百分点。成交前三的浦东内环外、闵?#23567;?#23453;山,价格分别下跌0.09%、0.25%、0.14%;嘉定、青浦、松江价格分别下跌0.23%、0.23%、0.21%;含有较多远郊板块的金山、崇明、奉贤,价格分别下跌0.42、0.40%、0.39%。新兴城区全部65个板块中,35个价格下跌、18个上涨、12个走平。下跌板块如松江新桥、宝山罗店、闵行龙柏金汇、浦东曹路,价格分别下跌0.97%、0.77%、0.67%、0.51%。上?#21069;?#22359;如青浦赵巷、浦东张江、宝山上大、嘉定江桥新城,价格分别上涨0.22%、0.21%、0.14%、0.12%。

    近郊城区成交量环比上升7.02%,为8520余?#20303;?#20165;宝山近郊成交下降0.76%,为1310余?#20303;?#20854;余整体上升,如松江、奉贤、青浦的近郊板块,分别上升17.88%、17%、11.2%,为1180余?#20303;?70余?#20303;?70余?#20303;?#20174;面积段看,仅200平方米以上房源成交下降5.2%,为160余套;其余均现上升, 140-200平方?#20303;?0-90平方?#20303;?0-70平方米房源上升9.84%、9.62%、9.09%,为260余?#20303;?640余?#20303;?110余?#20303;?#36817;郊城区成交200套以上的板块达15个, 闵行浦江、奉贤南桥、浦东周康分别成交410余?#20303;?30余?#20303;?10余套,分列前三位,价格分别为上涨0.13%、下跌0.43%、上涨0.25%,板块内成交以80-90平方?#20303;?50-400万元房源为主。近郊板块成交案例以刚需及初级改善客为主,大居板块动迁配套房上市后成为热门。从近郊成交活跃的前100个小区看:外郊环间小区77个,中外环间19 个,内中环间4个,购房需求在外郊环间高度集中。排名前三的佳福雅苑、晨星四季苑、新凯?#20197;?#22343;位于外郊环间,分别成交157?#20303;?46?#20303;?9套,所在的青浦赵巷、松江新桥、松江泗泾板块价格分别上涨0.22%、下跌0.97%、持平。调查显示,这类动迁大居板块内的动迁配套房,在满足上市条件后,业主置换回市区不在少数。买家中部分为外省市首次购房者,也有市区置换改?#26222;擼?#25104;交多为200-300万元、70-90平方米房源。内中环间、中外环间的热门小区同样如此,如内中环间的三林世博?#20197;?#25104;交27套,以套均300-400万元、60-80平方米的房源为主,所在的浦东三林板块价格持平。

    远郊城区成交量环比下降4.04%,为1400余?#20303;?#20840;部11个板块中9跌2涨,成交8降3升。成交前三的金山新城、嘉定城区、浦东临港新?#21069;?#22359;,成交量占比整个远郊64.19%,分别为350余?#20303;?30余?#20303;?50余套;价格分别下跌0.36%、0.91%、0.93%。上述三板块以70-90平方?#20303;?0-70平方?#20303;?0-110平方米房源成交最为集中,分别占比三板块的30.61%、25.33%、22.43%。调查显示,三板块内房源议价?#21344;?#36739;大,200万元房源,急售卖家甚至有5%以上让价。成交上升的崇明长兴岛、金山枫泾板块,环比上升32.26%、25%,均为30余套,价格分别下降0.58%、0.73%。两板块地理位置偏远,但成交案例中?#29615;?#39044;算有限、?#38750;?#20581;康环境的养老型购房者,房源以70-90平方?#20303;?50-180万元的新村小区或动迁配套小区为主。

    由涨转平板块增多

    9月,全市130个板块中,价格下跌板块57个,占比43.85%;上?#21069;?6个,占比35.38%;持平板块27个,占比20.77%。

    下跌板块57个,价格总体下跌0.63%,环比缩小0.05个百分点。其中,新兴城区近郊26个、远郊9个,中心城区22个。降价揽客奏效,中心城区如黄浦打浦桥、静安大宁绿地价格分别下跌0.47%、0.31%,成交环比上升20.83%、14.18%,为87?#20303;?61?#20303;?#20854;中50-70平方米房源成交环比上升77.78%、93.75%,450-600万元二室户型销路畅通。近郊城区如闵行七宝、浦东上南价格分别下跌0.73%、0.43%,成交环比上升13.48%、12.45%,为160余?#20303;?30余?#20303;?#20004;板块改善型房源集中,价格下跌后成交上升。其中,闵行七宝110-140平方?#20303;?40-200平方米房源成交环比上升66.67%、37.5%,为20?#20303;?1套;浦东上南90-110平方?#20303;?10-140平方米成交环比上升150%、25%,为15?#20303;?0?#20303;?#35843;查显示,中心城区部分中小户型改善客、近郊临近中心城区的中大户型改善客,在价格下跌后选择入手,改善型需求大于刚性需求。近郊下跌板块中位置稍远的板块量价齐降,如松江佘山、宝山罗店价格分别下跌0.85%、0.77%,成交下降18.42%、13.08%。其中90平方米以上房源分别下降34.15%、30.77%;90平方米以内房源分别为上升2.94%、下降7.46%。显示改善?#25237;?#20215;格波动敏感度更高。

    价格持平板块27个,环比增加12个,其中中心城区15个、新兴城区近郊12个。成交量上升板块17个、下跌9个、持平1个。上升较大的板块如中心城区的黄浦世博滨江、人民广场分别上升61.54%、55.56%,为21?#20303;?4?#20303;?#36817;郊的嘉定丰庄、松江泗泾上升46.03%、44.32%,为90余?#20303;?60余套,在初级改善及高端置业需求带动下成交放量,优质房源支撑板块价格稳定。成交下降板块中部分为学区板块,如浦东洋泾、杨浦鞍山,成交环比下降4.76%、4.73%,为100?#20303;?40余?#20303;?#35843;查显示,热门学区房价格坚挺,但优质房源挂牌不足导致成交下降,并非市场买气不足。

    上?#21069;?#22359;46个,环比减少13个,价格总体上涨0.22%,环比扩大0.05个百分点。上?#21069;?#22359;中,中心城区28个,新兴城区近郊16个、远郊2个。中心城区板块领涨,如长宁虹桥路、长宁古?#20445;?#20215;格分别上涨0.61%、0.57%,其中长宁虹桥路、长宁古北两板块改善及豪宅成交升温明显,200平方米以上房源放量,分别由上月零成交、1套到本月4?#20303;?套;110-140平方米房源成交均现五成增长。新兴城区近郊上?#21069;?#22359;如闵行古美罗阳、浦东张江,价格分别上涨0.23%、0.21%,两板块中初级改善多,拉动板块成交上升21.9%、7.45%。闵行古美罗阳70-90平方米房源成交上升45.71%,为51套;浦东张江90-110平方米的房源成交上升72%,为25套,两板块450-600万元房源最受欢迎,小区类?#25237;?#20026;15-20年商品房小区。调查显示,中环附近一手房供应稀少,配套成熟板块的二手房,成为改善客首选,优质房源小幅提价也为买家接受。

    上海二手房指数办公室认为,9月为传统销售旺季,调控下楼市虚?#35748;?#36864;,"金九"不再,合乎逻辑。这一现象去年就已出现。9月成交量小幅增长,新兴城区近郊成交环比升幅?#28304;螅?#20013;心城区次之,新兴城区远郊为唯一下跌。刚需及初级改善客置业在新兴城区近郊增多,90平方米以下占比七成;90-140平方米占比二成半。全市?#38750;?#22823;面积一?#38477;?#20301;型高端置业者比例加大,青睐140-200平方?#20303;?00平方米以上房源。

    在全市130个板块交易中,超二成板块价格走平,这一比例扩大明显;三成半板块价格上涨,上涨幅度为0.22%;近四成半板块价格下跌,下跌幅度为0.63%。连续十个月的价格指数下行,表明预期看低居多。近期上海一手房降价去化,对二手房会带来一定的价格压力。随着政策面、资金面的变化,长效调控的逐渐显化,关注一、二手房市场的关联性,关注量价关系的变动,或成为购房者当下的新视角。(上海二手房指数办公室)

上海二手房指数办公室2018.09

责任编辑:陈臻

(非合作媒体未经授权不?#31859;?#36733;)
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